1. Jaká je dnes situace na trhu hypoték a co ČNB řeší

Česká národní banka na podzim 2025 vyhodnotila, že finanční sektor zůstává stabilní a banky odolné. Nicméně rostoucí rizika existují konkrétně u investičních hypoték – tedy nákupů, kde si lidé půjčují na příjem z pronájmu nebo dlouhodobou investici, nikoliv na vlastní bydlení. Klasické hypotéky na vlastní bydlení zůstávají beze změn: strop LTV zůstává na 80 % (nebo 90 % pro osoby do 36 let), zatímco ukazatele DTI a DSTI nemají povinné zákonné limity.

2. Co přesně ČNB nově zavádí u investičních hypoték

Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje bankám uplatňovat přísnější limity pro investiční hypotéky na bydlení: maximálně 70% LTV a maximálně 7 DTI. To vyžaduje, aby investoři přispívali více vlastními prostředky, přičemž celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Investiční hypotéky jsou definovány jako ty, kde žadatel uvádí, že úvěr slouží k jiným účelům než k vlastnímu bydlení, nebo zahrnuje očekávaný příjem z pronájmu do výpočtů.

3. LTV, DTI, DSTI – tři zkratky, které určují, kolik vám banka půjčí

LTV (loan to value): procentuální poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti – 80% LTV u bytu za 5 milionů korun znamená, že banka půjčí maximálně 4 miliony.

DTI (debt to income): celkový dluh dělený čistým ročním příjmem – vydělávat 800 000 korun ročně s dluhem 4 miliony se rovná DTI 5.

DSTI (debt service to income): měsíční splátky úvěrů jako procento čistého měsíčního příjmu.

4. Co to prakticky znamená pro klienta – příklad na číslech

Dobrá zpráva pro ty, kteří kupují první nebo druhé vlastní bydlení: nic se nemění. Nová pravidla cílí na investory. Příklad: nákup třetího bytu jako investice za 6 milionů korun. V současnosti banky často financují až 80 % (4,8 milionu), což vyžaduje 1,2 milionu vlastních zdrojů. Po doporučeních ČNB se maximální LTV stává 70 % (úvěr 4,2 milionu), což vyžaduje minimálně 1,8 milionu vlastních prostředků plus další náklady. Celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu – při příjmu 1 milion ročně by všechny úvěry dohromady neměly přesáhnout 7 milionů. ČNB odhaduje, že tyto změny se dotknou přibližně 7–9 % nových hypoték.

5. Jak vám mohu s novými pravidly pomoci jako hypoteční specialista?

Lukáš Jiřík, hypoteční specialista, sleduje doporučení ČNB a individuální podmínky bank. Pomoc je k dispozici jak pro nákup investičních nemovitostí, tak pro rozhodování o vlastním bydlení, včetně rozpočtování, výběru banky a celkové strategie financování.