Hypoteční trh ožívá, podmínky pro předčasné splacení prošly změnami

Po výrazném poklesu aktivity na hypotečním trhu v průběhu let 2022 - 2023 zájem Čechů o pořízení vlastního bydlení opět ožívá. Objem sjednaných úvěrů za červenec dokonce meziročně vzrostl na více než dvojnásobek. A to navzdory tomu, že úrokové sazby klesají pomaleji, než se očekávalo. Od září navíc přichází důležité novinky v oblasti předčasného splacení.

Zatímco v průběhu roku 2021 hypoteční trh díky prostředí velmi nízkých sazeb doslova praskal ve švech, v následujících letech si prošel značným útlumem. Češi vlivem špatné nálady ve společnosti z důvodu vysoké inflace a obav ohledně konfliktu na Ukrajině dočasně ztratili zájem o pořízení domů či bytů, což se propsalo nejen do poklesu cen realit, ale i útlumu poptávky po hypotečních úvěrech. Ta však v letošním roce opět roste, a to dokonce takovým způsobem, že některé banky jsou doslova zavaleny žádostmi, jejichž odbavování se prodlužuje.

Tohoto vývoje jsme svědky navzdory tomu, že v kontextu posledních let jsou úrokové sazby hypoték stále velmi vysoké, konkrétně za červenec dosáhly v průměru hodnoty lehce nad 5 %. Jde sice o znatelný pokles oproti situaci z přelomu let 2022 a 2023, kdy úroky atakovaly dokonce 6% hranici, nicméně ani zdaleka se neblíží úrovním, na které jsme byli zvyklí po roce 2015, tehdy nebyl problém získat sazbu pohybující se v pásmu v blízkosti 2 %.

Co určuje cenu hypotéky?

Hlavním viníkem nárůstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů je pochopitelně proběhlá inflační vlna, která přinutila ČNB výrazným způsobem utáhnout měnové podmínky a navyšovat svoji základní sazbu. Odrazovým můstkem pro stanovení hypotečních sazeb však nejsou krátkodobé úroky stanovované centrální bankou. Hypotéka je přeci jenom dlouhodobý produkt a klíčová je zpravidla střednědobá  cena peněz.

Stěžejní tak není současná krátkodobá úroková sazba, ale očekávaná sazba po dobu trvání fixace hypotéky. Banky konkrétně při cenotvorbě vycházejí z tzv. úrokových swapů, které právě trhem očekávanou průměrnou sazbu na daný časový horizont reflektují. K této „velkoobchodní ceně peněz“ si následně banka logicky připočítá svoji marži, která zahrnuje především požadovaný zisk, související náklady na poskytnutí hypotéky a náklady rizika zahrnující mimo jiné pravděpodobnost nesplacení úvěru. Tato přirážka typicky dosahuje hodnot okolo 1-1,5 %, v čase se pochopitelně mění vlivem konkurence a dalších faktorů.

Náklady bank na poskytované finanční zdroje v poslední době klesají, což umožňuje snižovat úrokové sazby hypoték. Pro představu před dvěma lety dosahoval 5letý korunový úrokový swap přibližně 5,5 %, před rokem 4,3 % a v současné době se pak pohybuje na hladině 3,1 %. Z toho vyplývá, že s přihlédnutím k typické marži by se v příštích měsících mohly 5leté hypotéky poskytovat za sazby okolo 4,5 %. Prostor pro pokles tedy existuje, nicméně návrat k vytouženým 2-3 % je v nedohlednu.

Novinky v oblasti předčasného splacení

Z pohledu bank je prostředí poklesu úrokových sazeb problematické, neboť motivuje klienty k refinancování hypoték před skončením fixace s cílem dosažení nižší úrokové sazby. To banky pochopitelně nevidí rády, neboť při poskytnutí úvěru si zajistily finanční zdroje na stanovený čas za určitý náklad. Pokud však klient splatí předčasně, nejsou banky schopny inkasované peníze opět umístit na trh za stejný úrok jako dříve, kvůli čemuž dosáhnou ztráty.

Banky s tímto pochopitelně kalkulují a ke své marži si připočítávají určitou prémii i za toto riziko předčasného splacení. I to je důvodem, proč úrokové sazby hypoték neměly v poslední době příliš tendenci klesat, neboť banky musí být vzhledem k očekávanému poklesu úrokových sazeb obezřetné a vytvářet si určitý „polštář“ na pokrytí ztrát způsobených právě předčasným splacením.

Doposud totiž platilo, že klienti měli možnost úvěry předčasně splatit i mimo období fixace téměř bez jakékoliv sankce. Banky mohly klientům účtovat jen kosmetické administrativní náklady spojené s tímto krokem. Novela zákona však v tomto ohledu mění pravidla hry. Od září letošního roku totiž u nově sjednaných hypotečních úvěrů či v případě těch, u kterých došlo k refixaci úrokové sazby, platí nové podmínky předčasného splacení. U dříve sjednaných hypoték nicméně nadále platí stávající podmínky až do doby, kdy začne běžet nové úrokové období.

Klient může být podle nových pravidel za předčasné splacení hypotečního úvěru (mimo období fixace) zatížen poplatkem ve výši až 0,25 % z doposud nesplacené jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Pokuta však může činit maximálně 1 % z jistiny. Výpočet sankce se vždy odvíjí od konkrétního úvěrového případu, tedy počtu let do konce fixace, výše jistiny, sjednané úrokové sazby a referenční sazby stanovované ČNB, která odráží aktuální podmínky na trhu.

Poplatek se aplikuje v situaci, kdy referenční sazba ČNB leží pod sjednanou úrokovou sazbou hypotéky, což je typický případ v situaci poklesu tržních úrokových sazeb, k čemuž nyní dochází. Čím nižší jsou tedy aktuální úrokové sazby poskytovaných hypoték oproti tomu, co klient doposud platil, tím vyšší je možná sankce.

Ta zároveň roste s počtem let zbývající fixace, avšak nesmí překročit zmíněných 0,25 % z jistiny za každý započatý rok do konce fixace. V praxi však ani tato kompenzace pro banky kvůli zmíněnému zastropování nemusí být dostatečná a lze proto očekávat, že si budou poskytovatelé hypoték muset nadále ke své marži připočítávat přirážku za riziko předčasného splacení.

Hypotéku lze předčasně splatit i bez sankce

Existují však případy, kdy je možné splatit hypoteční úvěr bez jakéhokoliv poplatku. Nejtypičtější situací je splacení (respektive refinancování k jiné bance) na konci sjednané fixace. Zároveň lze bez sankce každý rok předčasně splatit čtvrtinu původní jistiny úvěru, a to během jednoho měsíce v období před výročím smlouvy. Další takovou situací může být splacení v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity některého z dlužníků.

Zákon myslí i na případy, kdy dojde k plnění z pojištění určeného k zajištění splacení hypotéky. Nově lze poté splatit úvěr bez postihu v případě prodeje nemovitosti nebo vypořádání společného jmění manželů kvůli rozvodu za situace, kdy od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců.

Co lze v oblasti hypoték očekávat v dohledné době?

Vzhledem k prostředí ústupu inflace a snižování sazeb ze strany centrální banky je prakticky jisté, že úrokové sazby hypotečních úvěrů budou postupně klesat. Avšak tempo v příštích měsících nebude nijak dramatické, návrat úroků na úrovně z roku 2021, kdy bylo možné sjednat hypotéku i s 2 % sazbou, je v příštích letech nepravděpodobný. ČNB totiž signalizuje, že prostředí nulových sazeb bylo spíše anomálií než novým normálem.

Navzdory tomu zájem o pořízení vlastního bydlení ze strany Čechů zůstává vysoký a pro většinu lidí vede cesta ke koupi vytouženého domu či bytu právě přes hypotéku. Proto objemy sjednaných úvěrů pravděpodobně porostou. S tím poroste i poptávka po nemovitostech, což se zřejmě odrazí v mírném nárůstu jejich cen. Razantní zdražování českých realit však není příliš pravděpodobné, neboť vzhledem k příjmům nadále patří mezi nejdražší v celé Evropě.